Verwarring in makelaarsland

Heel goed dat makelaar Dolf Stelpstra recent in de column die de Groninger Internet Courant (GIC) publiceerde enige nuance aanbrengt in het dossier 'verhuur en huisjesmelkerij'. Hij heeft groot gelijk als hij stelt dat we niet alle particuliere verhuurders, (kleine) beleggers en vastgoedeigenaren mogen wegzetten als huisjesmelkers, laat staan als halve criminelen. Dat doet menig verhuurder namelijk geen recht.

Mooi is ook om te zien dat velen het met Stelpstra eens lijken te zijn, afgaand op het grote aantal likes dat zijn column via een LinkedIn-bericht van de aan de GIC gelieerde Groninger Ondernemers Courant kreeg. Daarbij moet gezegd dat hier opvallend veel personen tussen zaten met tenminste een klein klontje boter op het hoofd. Een flink aantal van hen heeft een directe of indirecte link met de commerciële verhuur. Maar dat maakt Stelpstra’s punt niet minder relevant.

Jammer is dat de makelaar in zijn column de plank verder volledig misslaat. Zozeer dat ik me haast afvraag hoe dit uit de pen heeft kunnen komen van iemand die al jaren actief is in het vastgoed. Die zou toch beter moeten weten.

Hoewel de column kort is, weet ik eerlijk gezegd niet waar ik moet beginnen. Laat ik desalniettemin een poging doen om Stelpstra’s pure quatsch van noodzakelijke repliek te voorzien.

Goedwillende ouders

Stelpstra geeft zijn column actualiteitswaarde door te refereren aan de start van het nieuwe collegejaar. Aan al die nieuwe studenten die een kamer zoeken. En oef, dat is nogal een opgave. Volgens Stelpstra komt dat onder meer omdat 'overheid en sommige media alle woningverhuurders en vastgoedbeleggers hebben weggezet als huisjesmelkers'.

Die rot-overheid en rotmedia ook altijd. Het resultaat, volgens Stelpstra: steeds minder particulieren investeren in studentenhuizen, ‘waardoor er uiteindelijk grótere krapte op de woningmarkt ontstaat, in plaats van minder’.

Het is de standaardriedel van hen die van kamer- en studioverhuur hun werk hebben gemaakt – en daar de laatste pakweg twee decennia vaak ook schathemeltjerijk mee zijn geworden. Het is zeker níet die riedel van de goedwillende ouders die Stelpstra voor het gemak over één kam scheert met de grote en middelgrote particuliere verhuurders en beleggers in een stad als Groningen. Die ouders kopen een huis namelijk vaak niet zozeer als geldelijke investering – al is dat een leuke bijkomstigheid ­– maar als steun in de rug voor hun studerende kinderen.

Door te doen alsof de boel anders in het honderd loopt, proberen sommige vastgoedondernemers, als een wolf in schaapskleren, te doen geloven dat ze een maatschappelijke taak vervullen

Dat een bepaald soort verhuurders deze standaardriedel vaak afdraait, is niet zo gek. De overheidsmaatregelen die het lastiger te maken om te beleggen in vastgoed tasten namelijk het verdienmodel van diverse professionele verhuurders en al dan niet voormalige huisjesmelkers aan. Denk aan de aanscherping van de vergunningen, of aan de woonplicht. Ook de stijgende rente mag je niet vergeten.

Door te doen alsof de boel anders in het honderd loopt, probeert de sector, als een wolf in schaapskleren, te doen geloven dat ze een maatschappelijke taak vervult. Terwijl het in de eerste plaats natuurlijk gewoon om het rendement gaat. Wat het afdraaien van de standaardriedel extra kwalijk maakt, is dat het tekort aan goede studentenwoningen juist mede ontstaan is door een te groot geloof in het oplossend vermogen van 'de markt', en door het beperken van woningcorporaties in het voorzien in goede studentenwoningen.

Schaarse luxe

Aan de hand van het sentiment van goedwillende ouders doet makelaar Stelpstra nog een toefje slagroom op de vooral uit lucht bestaande taart. Hij suggereert daarbij dat het jaarlijks om substantiële aantallen zou gaan. Niets is minder waar, zeker wanneer je naar de percentages kijkt. Maar een fractie van de ruim 42 duizend in Groningen wonende studenten woont in een huis dat hun ouders voor hen kochten.

Natuurlijk profiteren er altijd meer studenten van die paar goedwillende ouders. De aangekochte huizen worden vaak bewoond door meer dan alleen hun eigen kinderen. Laten we zeggen dat van ieder goedbedoeld aangekocht huis gemiddeld drie tot vier studenten profiteren. Maar dan nog: het is een verwaarloosbaar deel van de totale studentenpopulatie.

En ja, ik kan het weten. Alleen al omdat ik ooit zélf tot de selecte groep studenten behoorde voor wie een huis werd gekocht. Mijn goedwillende ouders kochten er een aantal jaren later zelfs nog een. Niet om er later geld mee te verdienen – de keuze voor het woord ‘investering’ in de column van Stelpstra verraadt dat hij met een verkeerde blik naar de woningmarkt kijkt – maar omdat ze dermate goed in de slappe was zaten dat ze hun beider kinderen deze enorme luxe konden gunnen. Het was een investering in mij en mijn broertje. En dat was en blijkt nog steeds een absoluut voorrecht.

Dat het aantal ouders dat een huis voor hun studerende kinderen koopt verhoudingsgewijs klein is, is niet gek. Alleen al omdat slechts een fractie van de Nederlanders tot die luxe in staat is – helemaal in de afgelopen jaren, waarin de woningprijzen absurde vormen hebben aangenomen. De groep die het kan, is alleen maar kleiner geworden.

Ondertussen rijst ook de vraag hoe goedwillend het, in breder maatschappelijk verband, eigenlijk is om een huis voor je studerende kind te kopen. Alleen al omdat de kloof tussen ‘zij die hebben’ en ‘zij die niet hebben’ daarmee alleen maar groter wordt. En al helemaal omdat de groep die níet de luxe van gefortuneerde ouders heeft, zeker in een stad als Groningen, is aangewezen op het aanbod van beleggers en uit de kluiten gewassen particuliere verhuurders. Iedereen weet wel zo ongeveer hoe hoog de huren zijn die je aan deze partijen betaalt. Laten we het houden op absurd hoog. 

Bij de verhuur van zelfstandige studio’s en eenheden, vallend onder de huursubsidienorm, komt een deel van de huurinkomsten ook nog eens direct uit de staatskas. In die zin subsidieert de overheid niet alleen de huurders maar ook de verhuurders. Als het bij die laatste groep om een woningcorporatie gaat, vind ik dat geen probleem: die investeert alle inkomsten investeert in haar sociale taak. Maar bij partijen die toch vooral in de muziek zitten voor de eigen portemonnee, heb ik – zacht uitgedrukt – zo mijn twijfels.

Binnen deze gehele case is het goed te weten dat Groningen, in vergelijking met andere studentensteden, het hoogste percentage particuliere kamerverhuurders van Nederland heeft. Onze SSH – de woningcorporatie voor studenten – is een dwerg. En het aanbod van de andere corporaties is (nog) onvoldoende om in de kwalitatieve en kwantitatieve vraag te voldoen, al maken partijen als Nijestee en Lefier sprongen voorwaarts. Maar het mag en moet nog veel meer. Want ook de huisvesting van studenten lijkt mij in alles toch vooral een volkshuisvestelijke taak.

Beleggen met spaarcentjes

Dan een ander argument van makelaar Stelpstra, dat wat mij betreft in het populistische praatjeskwartet van de ‘hardwerkende Nederlander’ kan. Want och, die nare overheid maakt het menigeen steeds moeilijker om spaarcentjes als belegging in een woning te stoppen. Dat doet ze met die eerdergenoemde aanscherping van regels, vergunningen en een maatregel als de woonplicht. Stelpstra voegt daar nog aan toe dat dit de schuld is van ‘niet-deskundige bestuurders’ die plannetjes overnamen ‘die het die grote groep onmogelijk (…) maken om ook nog maar een euro te verdienen’.

Wat een kleinzerig geneuzel. Hoever kun je van de werkelijkheid staan, helemaal als makelaar die de markt en marktontwikkeling zou moeten kennen? 

Terwijl menig grote gebiedsontwikkelaar allang heeft onderschreven dat de Nederlandse woningmarkt ontspoord is, terwijl grote beleggers aangeven dat de aandacht voor de kwaliteit en variatie in het aanbod ver is weggezakt, en terwijl zelfs de partijen aan de rechterkant van het politieke spectrum inzien dat het tijd is om de woningmarkt minder als ‘snelle belegging’ te zien en de volkshuisvesting nieuw leven in te blazen, begint Stelpstra over het onvermogen van bestuurders en over spaarcentjes als belegging in een studentenwoning voor de verhuur.

Een groot deel van de problematiek op de Nederlandse woningmarkt is ontstaan juist doordat we wonen – een grondrecht – te veel als een belegging zijn gaan zien. Gecombineerd met jaren van lage rentestanden en het subsidiëren van woningaankoop via de belasting, en het kortwieken en beperken van de woningcorporaties, die daardoor onder andere niet langer anticyclisch konden investeren, heeft dat geleid tot de huidige problematiek. Natuurlijk zijn er nog meer oorzaken aan te wijzen. Maar in Nederland moeten we weer leren dat wonen over waarde gaat, niet over geld.

Wat dat betreft verwijs ik makelaar Stelpstra graag naar zijn oud-collega Jos Hesselink, associate en hoofd van het researchteam van Cushman & Wakefield Nederland. Afgelopen jaar had ik met hem een buitengewoon inspirerend gesprek. Hesselink benoemde daarin onder meer de grote waarde van woningcorporaties in de stadsontwikkeling, maar ook de sterk veranderende koers van grote vastgoedbeleggers. Die laatste richten zich meer en meer op de langere termijn en de maatschappelijke impact, zag hij.  

De inhoud van het gesprek landde overigens in een alleraardigste uitgave van De Zwarte Hond over de Nederlandse woningplattegrond. Ik stuur Stelpstra met liefde een gratis exemplaar op.

Vrijplaats voor particuliere verhuurders en investeerders

Terug naar de column. Want Stelpstra is nog niet klaar met onze bestuurders. Die vindt hij namelijk niet alleen onkundig, het hele woonbeleid is volgens hem ongenuanceerd. Waarom? Omdat de overheid in zijn optiek alleen de échte huisjesmelkers dient aan te pakken, en de rest gewoon met rust moet laten.

Volgens Stelpstra behoort tot de categorie ‘huisjesmelker’ maar 5 procent van de vastgoedondernemers, en hebben veel cowboys die vroeger misschien wel aan de verkeerde kant stonden hun leven inmiddels gebeterd. Hierop volgt het zoveelste uitgemolken argument in zijn betoog: door dat ongenuanceerde woonbeleid verkopen beleggers nu hun huurwoningen en investeren ze niet meer in nieuwe. En daardoor slinkt de huurwoningvoorraad in Nederland in sneltreinvaart.

Laten we beginnen met die 5 procent echte huisjesmelkers, en die partijen die hun leven gebeterd hebben. En laten we het daarbij voor het gemak even bij de stad Groningen houden. Of het door Stelpstra genoemde percentage klopt, vraag ik me af. En eigenlijk geldt hetzelfde voor de stelling dat diverse vastgoedrakkers hun leven inmiddels gebeterd hebben. Maar echt belangrijk is dit niet.

Negen van de tien woningen die particuliere verhuurders en investeerders de afgelopen jaren lieten bouwen, zijn geen investering in de kwaliteit van de stad en de kwaliteit van wonen

Een feit is namelijk dat Groningen in de afgelopen vijftien tot twintig jaar haast een vrijplaats voor particuliere verhuurders en investeerders was. Sommige daarvan hebben inmiddels honderden panden in portefeuille. En diverse hebben werkelijk ieder kiertje en gaatje in het betreffende bestemmingsplan gezocht en gevonden om er maar kamertjes bij te timmeren. Om nog maar te zwijgen over tal van ontwikkelingen die bestaande wet- en regelgeving gewoon links hebben laten liggen, waarbij volop geprofiteerd is van een gebrekkige gemeentelijke handhaving.

Het heeft geleid tot talloze onooglijke optoppingen, tot straten die totaal in onbalans zijn geraakt door een te hoog percentage particuliere verhuur, tot bij het grofvuil gezette monumentale interieurs, tot binnenterreinen die volgebouwd zijn met laagwaardige studio’s en tot diverse grotere nieuwbouwcomplexen – waaronder ook een aantal van grote internationale partijen – waarvan de kwaliteit nou niet bepaald af spat. De panden staan er als belegging, voor de eigen portemonnee van hun ontwikkelaars, en geven de stad werkelijk niks terug. En de bron van die jaarlijkse toestroom van studenten? Twee grote, collectief gefinancierde onderwijsinstellingen: de Rijksuniversiteit Groningen en de Hanzehogeschool. 

Kortom: het argument over het niet meer kunnen investeren in nieuwe woningen is lariekoek. Negen van de tien woningen – als is ‘verhuureenheden’ een betere term – die de afgelopen jaren op deze manier aan de voorraad werden toegevoegd, zijn niet bepaald een investering in de kwaliteit van de stad en de kwaliteit van wonen.

Van geld naar waarde

Begrijp me goed: ik heb niks tegen particuliere verhuurders, tegen beleggers en tegen ontwikkelaars. Er zijn er vele met goede intenties die we bovendien hard nodig hebben in het ledigen van de woningnood en het maken van de stad. Zelf zit ik midden in hun wereld en werk ik graag voor en met ze. Maar doen alsof nu een probleem ontstaat doordat de overheid de teugels – gelukkig, maar veel te laat – weer aanhaalt, is onzin.

Wat de Nederlandse woningmarkt nodig heeft, is een veel betere balans, en een veel betere samenwerking tussen al die partijen die samen de stad maken: ontwikkelaars, beleggers, woningcorporaties en hopelijk in toenemende mate ook andere ontwikkelvormen als wooncoöperatieven.

Verder is het van belang dat we de volkshuisvesting een impuls geven en gezamenlijk veel meer in duurzame waarde en kwaliteit gaan denken – en daarnaar handelen. Wie daar met zijn of haar spaarcentjes aan mee wil doen: prima. Maar verwacht geen gouden bergen, zeker niet op de korte termijn. En doe het niet alleen voor jezelf, maar omdat je daadwerkelijk een investering wilt doen in een maatschappelijke opgave. Wil je beleggen? Dan doe je dat maar op de beurs.

Tot slot nog een overweging voor makelaar Dolf Stelpstra, mocht er een volgende column op de GIC – of via welk ander medium dan ook – komen. Zou het een idee zijn om daarin aandacht te besteden aan de al groeiende groep mensen die überhaupt geen huis kan vinden in Groningen, simpelweg omdat de (huur)prijzen absurd hoog zijn en veel aanbod is weggekocht door particuliere beleggers en voormalig pandjesbazen, zo niet huisjesmelkers? Dat probleem lijkt me namelijk een stuk groter dan die paar goedwillende ouders die (nog) in staat zijn om een huis voor hun studerende kroost te kopen.

Oh, en voor ik het vergeet: breng wat meer nuance in die volgende column. Want met ongenuanceerde praatjes over de overheid en onkundige bestuurders die klaarblijkelijk hun oren laten hangen naar verkeerde adviseurs gaan we er echt niet komen. Daarbij klopt die bewering niet eens: zeker binnen de gemeente Groningen hebben bestuurders en ambtenaren het inmiddels behoorlijk op een rijtje als het gaat om de opgaven op de woningmarkt en de acties die nodig zijn om de schade van 35 jaar neoliberaal afbraakbeleid te repareren.

Diezelfde gemeente is deels ook verantwoordelijk voor de ontstane situatie. Maar de grootste schuld ligt in Den Haag en bij onszelf: een kleinburgerlijk spaarcentjesvolk met een kruideniersmentaliteit, dat zeker de afgelopen twintig tot dertig jaar vooral denkt in geld en niet in waarde – laat staan in duurzame waarde en wederkerigheid.