‘Als de mogelijkheden beter gepromoot worden, wordt een diverse woningmarkt vanzelfsprekend’

7 juli 2022 Leestijd: 16 minuten

Meer diversiteit op onze woningmarkt is hard nodig. Wooncoöperaties zijn daarbij een goede vorm. In andere landen laten ze zien hoe het moet. Hoe werken de woongenootschappen daar precies? En wat kunnen wij ervan leren? Clemens Gielingh sprak erover met planoloog, schrijver en adviseur Vincent Kompier. ‘We moeten beter kijken naar veranderende gezinssamenstellingen. Dat moet uiteindelijk toch echt een keer leiden tot andere woningtypen.’

Steeds vaker gaan geluiden op om de impasse op de woningmarkt te doorbreken met nieuwe manieren van wonen. Eind 2019 presenteerde de gemeente Amsterdam al het Actieplan Wooncoöperaties. Het doel: 10 procent van alle nieuw te bouwen woningen krijgt een plek in een wooncoöperatie. Deze zomer moet in Groningen het Steunpunt Wooncoöperatie worden gelanceerd. Het loket wordt een centraal aanspreekpunt dat bewoners en groepen informeert en kan helpen met de ontwikkeling van een wooncoöperatie.

Kleine en wat grotere stappen als deze moeten ertoe moeten leiden dat op Nederlandse woningmarkt voor iedereen een passend huis te vinden is. Die diversiteit is hard nodig, want met de bestaande inrichting van de markt zal fijn wonen voor een steeds grotere groep mensen alleen maar lastiger worden.

Vincent Kompier is planoloog, schrijver en adviseur bij Inbo, en woonde bijna tien jaar in Berlijn. In Duitsland zijn wooncoöperaties, Genossenschaften, geen niche, maar een volwaardig onderdeel van de markt. Ook in Zwitserland en Oostenrijk doen ze het van oudsher anders. Hoe werken woongenootschappen daar? En wat kunnen wij ervan leren?

Hoe ontstaan coöperatieven, zoals je die in Duitsland, Zwitserland en Oostenrijk ziet?

‘Er kunnen verschillende redenen ten grondslag liggen aan het ontstaan van een coöperatie, maar de gemene deler is dat ze vaak uit nood of een crisis geboren worden. In Berlijn dateren de oudste coöperatieve vehikels van rond 1900. Die kwamen voort uit noodzaak: de leden zagen geen andere mogelijkheden om aan passende woonruimte te komen.’

Wooncoöperaties worden tegenwoordig ook vaak aan de hand van een thema gevormd, bijvoorbeeld de behoefte om ecologisch te willen wonen of om met meerdere generaties bij elkaar te leven. Kompier vindt het Beginenhof in de Berlijnse wijk Kreuzberg een mooi voorbeeld, waar alleen vrouwen een woning kunnen kopen. ‘Op die manier proberen ze iets te doen aan het feit dat vrouwen veel minder bezit hebben dan mannen. Meestal is er een soortgelijke externe maatschappelijke of politieke aanleiding nodig, als kantelpunt om dit soort bewegingen van de grond te krijgen.’

Je zou toch denken dat de huidige situatie op de woningmarkt nijpend genoeg is om wooncoöperaties ook in Nederland momentum te geven?

‘Misschien wel, maar een beweging komt langzaam op gang. In Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland is de woningmarkt vrij statisch. Mensen kiezen een huis waar ze de rest van hun leven willen wonen. In Nederland is de woningmarkt dynamischer, dat maakt het genereren van momentum voor wooncoöperaties lastiger. Een woning is hier een soort maatpak dat bij je leeftijd, inkomen en status hoort. En als je een ander pak wilt, moet je verhuizen.’

Is de wooncoöperatie de oplossing voor de problemen op de woningmarkt in een stad als Groningen?

‘Met alleen wooncoöperaties of in collectief particulier opdrachtgeverschap ontwikkelde projecten red je het niet. Het is bovendien altijd al ingewikkeld geweest om in Nederland aan iets dergelijks te beginnen. De processen zijn zo ingewikkeld geworden en de regeldruk is zo hoog dat je als burger niet zomaar zelf iets opzet. Je moet bijna een raketgeleerde zijn om door de bureaucratische bomen het bos nog te zien.’

De bal ligt daarom bij de overheid, vindt Kompier. En eigenlijk ook bij de markt. ‘En doe het dan niet met een loketje waar de burger maar naartoe moet komen. En ook niet als in de woonprogramma’s op tv, waar het vooral om styling gaat. Mensen mogen de kleur van een kussentje en een tegel kiezen, om daarmee maar die slechte plattegrond te verdoezelen. Als de randvoorwaarden er zijn, kan een wooncoöperatie bijdragen aan het oplossen van de problemen. Zeker als het aandeel coöperaties substantieel zou toenemen. Maar er is meer nodig.’

Baugemeinschaft ze05, Berlijn // zanderroth architekten // zanderroth.de

Zo snel mogelijk zo veel mogelijk huizen uit de grond stampen is niet de meest duurzame oplossing. Wat voor woningen moeten we bouwen?

‘Met een goed uitgedachte woningplattegrond en aandacht voor ontwerpkwaliteit heb je een ijzersterke basis voor een woning.’ In de seriematige bouw uit de vorige eeuw vind je die eigenschappen terug, maar tegenwoordig moet je goed zoeken, merkt Kompier. ‘Vaker dan ons lief is, zijn het nu de bouwbedrijven die verantwoordelijk zijn voor het ontwerp van een woning. De stagiaire mag dan de gevel tekenen. We moeten de ontwerpkwaliteit die vroeger standaard was opnieuw verankeren in wat we nu bouwen.’

De sleutel tot de oplossing ligt in het vaststellen van de vraag van de toekomst. ‘We moeten beter kijken naar veranderende gezinssamenstellingen. De alleenwonenden, maar ook gezinnen of verschillende generaties die op een andere manier willen samenwonen. Dat moet uiteindelijk toch echt een keer leiden tot andere woningtypen en een breder inzicht.’

‘Hoe kunnen we er een comfortabel gevoel bij hebben dat we als land afhankelijk zijn van de bouweconomie? Ik snap niet dat daar geen vragen over gesteld worden’

Soms worden woningen voor een specifieke doelgroep gebouwd, maar pakt het in de praktijk anders uit. Kompier vertelt hoe in Amsterdam-Noord zogenaamde Friends-woningen gebouwd werden: appartementen met twee grote kamers en een gedeelde woonkamer, keuken en badkamer. Elke bewoner heeft een eigen huurcontract. ‘Die woningen waren in de markt gezet voor jongeren, maar in de praktijk bleek dat daar hele andere samenstellingen ontstonden: twee weduwen, bijvoorbeeld, die behoefte hadden aan aanspraak graag in de stad wilden wonen.’

Vaak is het verrassend om te zien hoe de menselijke component de uiteindelijke toepassing van een gebouw of een plek vormgeeft. Daar komen dingen uit die niet van tevoren bedacht kunnen worden. Kun je als ontwerper of beleidsmaker ruimte overlaten voor die spontaniteit?

‘Ja, volgens mij door er letterlijk en figuurlijk ruimte voor te maken. Door het niet strak te definiëren. Maar dat is in Nederland, met zijn efficiency en ruimtegebrek, heel ingewikkeld. Een Duitse journalist heeft ooit gezegd: Nederlanders beschouwen hun land als een huiskamer die voortdurend moet worden heringericht. En alles wordt vooraf bedacht en ingevuld. Iets leeg laten, dat kan niet. De vrees is dat het helemaal uit de hand loopt als je een gebied niet inricht.’

Terug naar de coöperatieven. Waarom komen dergelijke vormen in Nederland nauwelijks uit de verf?

Kompier weegt zijn woorden.

‘Je moet het gevestigd belang van de bouweconomie in Nederland en het verdedigen daarvan niet onderschatten. Ik schrik telkens als het CBS cijfers publiceert waaruit blijkt hoe groot het aandeel van de bouw in de Nederlandse economie is. Als je dat tot je door laat dringen, snap je beter hoe groot dat belang is. Voor veel mensen is het cruciaal dat de situatie blijft zoals hij is. Die zitten niet te wachten op coöperaties die grond inpikken, naar de lange termijn kijken en huizen niet meer verkopen. Dat ligt ten grondslag aan de aarzeling om het anders te doen. Maar hoe kunnen we er een comfortabel gevoel bij hebben dat we als land afhankelijk zijn van de bouweconomie? Ik snap niet dat daar geen vragen over gesteld worden.’

Hoe komt het dat dit mechanisme in het andere landen niet op die manier werkt?

‘In Zwitserland is een veel sterkere vorm van directe democratie verankerd in het maatschappelijk denken. Ik kan me voorstellen dat die grondhouding een voedingsbodem is voor het gegeven dat het volk het wonen in handen krijgt. In voormalig West-Duitsland werd de woningmarkt direct na de Tweede Wereldoorlog geliberaliseerd. Daardoor is er een veel grotere huurmarkt, die ook nog eens beter in elkaar zit, zowel technisch als qua betaalbaarheid.’

Een complicerende factor is dat steden het in Nederland moeten doen met wat op rijksniveau wordt bedacht. ‘Amsterdam heeft te maken met hetzelfde beleid als Terneuzen. Daar komt bovenop dat wonen in Nederland, in tegenstelling tot in buurlanden, helemaal geen levensbehoefte meer is: het is een product geworden. Begrijp me goed: tot op zekere hoogte is er niets mis met het kopen en verhuren van een pand. Tenzij je het alleen doet omdat expats er 3500 euro huur per maand voor willen betalen. Dat is gewoon pervers.’

Aan die ontwikkeling ligt een sluimerend, typisch Nederlands fenomeen ten grondslag, weet Kompier: de angst om de boot te missen. ‘Je bent een dief van je eigen portemonnee als je niet meedoet. Dat is het allerergste, en daar gaat het mis. Iedereen doet eraan mee, met alle gevolgen van dien.’ In Duitsland, Zwitserland en Oostenrijk zijn mensen eigenzinniger, volgen ze minder snel de massa, ziet Kompier. ‘En daar zet je een traditie niet zomaar bij het grofvuil. Ieder volk krijgt de woningmarkt die het verdient.

‘Het enige wat vooroordelen over coöperatief wonen kan beslechten is het pluggen van goede voorbeelden. Bijvoorbeeld via Goede Tijden, Slechte Tijden

Onlangs toerde Kompier door Nederland. Hij was verbijsterd over de niet aflatende hoeveelheid gezinswoningen die hij aan de rand van steden uit de grond gestampt zag worden. ‘Dat moet echt acuut stoppen. Allemaal van die aanplakstedenbouw. Wie kan dan met droge ogen beweren dat we het dan goed doen in Nederland? En ik moet ook architecten een veeg uit de pan geven. Want ook zij hebben meegewerkt aan hoe wonen een product geworden is, door veel te makkelijk mee te gaan in een soort woonmarketing. Dat vinden veel mensen niet leuk om te horen, maar we hebben allemaal een aandeel in de huidige constellatie. En we moeten massaal de andere kant op.’

Is er een kentering nodig in ons denken? Moet het toekomstgerichter?

‘Er moeten flink wat vooroordelen beslecht worden. Bijvoorbeeld dat houtbouw brandgevaar oplevert, dat hennepbouw voor hippies is of dat wooncoöperaties communes zijn. Het enige wat daarbij helpt is het pluggen van goede voorbeelden. Bijvoorbeeld via Goede Tijden, Slechte Tijden.’

Pardon?

‘Nee, dat is geen grap. Melrose Place, een Amerikaanse soapserie uit de jaren 90, was een goed voorbeeld van de promotie van samenwonen. Hetzelfde gold voor Golden Girls in de jaren 80. Het klopt dus niet dat de voorbeelden er niet zijn: die zijn er legio. De bottleneck is vaak de promotie van alternatieve woonvormen. Daar ligt echt een taak voor de overheid.’

'De Amerikaanse soapserie Melrose Place was een goed voorbeeld van de promotie van samenwonen'

Wat zou Groningen concreet kunnen leren van een stad als Berlijn, als het aankomt op het promoten van gemeenschappelijk wonen?

‘Wellicht zou Groningen meer kunnen inzetten op de koppeling van het woonvraagstuk aan het vestigingsklimaat. Daarnaast zijn er meerdere zaken die aan elkaar verbonden kunnen worden: denk aan het ondersteunen of adviseren van jonge mensen die een woning huren. Ook in meer hybride vormen zit perspectief, bijvoorbeeld door studenten- en ouderenhuisvesting te combineren en de studenten in ruil voor een korting op de huurprijs met de ouderen te laten werken. Als dit soort mogelijkheden beter onder de aandacht gebracht worden, wordt de vanzelfsprekendheid van een meer divers aanbod op de woningmarkt groter.’

Soortgelijke initiatieven lopen als een tierelier, weet Kompier. In Amsterdam zijn onlangs statushouders aan studenten gekoppeld in een tijdelijke woonvorm. ‘Het ging niet zonder problemen, maar onderaan de streep is het zeer succesvol gebleken. Een beetje zoals in Berlijn de bakker ook cd’s ging verkopen. Uit nood geboren, maar het leverde toch vernieuwing op.’

Het grote vraagstuk is natuurlijk: hoe financier je zulke ontwikkelingen?

‘Er zijn vele wegen die naar Rome leiden. De gemeente moet hier een voortrekkersrol vervullen. Niet afwachten, maar stappen zetten om bijvoorbeeld bouwblokken aan te merken voor wooncoöperatieve initiatieven. Neem als overheid de eerste fase op je, die voor de burger veel te ingewikkeld, risicovol en tijdrovend is. En geef woningcorporaties binnen de wijkvernieuwing de ruimte om ouder vastgoed van de hand te doen aan een wooncoöperatie. Geef ze dan ook de ruimte om op een andere locatie toch aan hun sociale bouwverplichting te voldoen.’

Soms heerst het beeld dat in Duitsland talloze fondsen zijn die de ontwikkeling van wooncoöperaties ondersteunen, maar dat verhaal ontkracht Kompier. ‘In heel Duitsland is er maar één bank die Genossenschaften geld geeft. Dus het idee dat de financiering in Duitsland veel makkelijker gaat, klopt niet. Iedereen komt daar bij dezelfde bank uit.’

Op kleine schaal gebeuren er desondanks aardige dingen, zegt Kompier. Zo zag hij in Berlijn een ‘particulier voorbeeld’ waarbij de bewoners van een complex met elf woningen er niet uit kwamen wie op de bovenste etage mocht wonen. ‘Ze hebben toen allemaal 1/11e woning geïnvesteerd, waarbij iedereen het recht had om een maand per jaar in die bovenste woning te verblijven of iemand er te laten logeren. Dat soort buurtleefruimtes zie je steeds meer. Er is veel behoefte aan ontmoeting en kennisontwikkeling. Volgens mij heeft de pandemie de behoefte aan ruimte daarvoor alleen maar versterkt.’

Op welke manier zouden coöperatieve vormen in Groningen een waardevolle verbreding van de woningmarkt kunnen zijn? En hoe komen we daar?

‘Ik zou als stads- of gemeentebestuur niet alleen de voorwaarden creëren voor een zo groot mogelijke diversiteit aan woonvormen, maar er ook actief op inzetten. Daarmee laat je zien dat er plek is voor iedereen. Dat er wat te kiezen valt. De mensen komen dan vanzelf wel, zeker in de huidige markt. Je bent op die manier ook minder afhankelijk van pieken en dalen in de ontwikkeling van de woningbouw. Ik zou het bijna risicospreiding willen noemen. Want als je een breed kader aanbiedt, kun je daarbinnen eventueel schuiven. Wanneer je alleen maar eengezinswoningen hebt, kom je voor een probleem te staan als er meer alleenstaanden, studenten of samengestelde gezinnen komen. Laat de gemeente maar vast anders gaan bouwen, dan hoeven burgers niet opnieuw dat wiel uit te vinden.’

‘Laat de gemeente maar vast anders gaan bouwen, dan hoeven burgers niet opnieuw dat wiel uit te vinden’

Buitenlanders zijn vaak onder de indruk van onze architectuur en stedenbouw, weet Kompier. ‘Dan kun je achteroverleunen en elkaar op de schouders slaan, maar waarom zouden we niet nog ambitieuzer zijn? Zonder die ambitie doe je geen recht aan de veranderingen die gaande zijn. En je wordt kwetsbaarder ten opzichte van andere plekken, waar die ontwikkeling wel plaatsvindt. Het is dus zowel vanuit economisch als vanuit maatschappelijk opzicht belangrijk om te blijven nadenken over nieuwe mogelijkheden.’

Wat zijn de valkuilen of nadelen van coöperatieven? In Groningen werd de afgelopen jaren een aantal schoolgebouwen omgebouwd worden tot coöperatieve woonplek. Een groep bevlogen jonge mensen moest het daarbij uiteindelijk afleggen tegen oudere mensen met meer geld op de bank, want onderaan de streep bleek de vierkante meterprijs gewoon leidend.

‘In een eerste meeting met belangstellenden voor het opzetten van een Genossenschaft in Berlijn zei een architect ooit: “Wie heeft er geen zin in het moeten nemen van tweeduizend beslissingen? Die kan het beste nu vertrekken.” Ik vond die directe aanpak heel interessant. Want het opzetten van een coöperatieve woonvorm is geen makkelijk of snel proces. En uiteindelijk gaat het inderdaad vaak toch om geld. Ik denk dat dat de grootste valkuil is. Je kunt daar op den duur cynisch van worden.’

Coöperatief woonproject Kalkbreite, Zürich // Müller Sigrist Architekten // archdaily.com - © Michael Egloff

Als het om coöperatief wonen gaat, welke nationale of internationale voorbeelden komen dan bij jou op?

‘Een project dat – terecht – al vaak als referentie gebruikt is, is ze05 in Berlijn, van zanderrotharchitekten. Het is geen Genossenschaft, maar wel een Baugemeinschaft. Het is superdicht en heeft heel goede, interessante woontypologieën. Er zitten gemeenschappelijke woningen in, een saunaatje en een hele mooie binnentuin. Mensen konden meedenken aan hoe het vormgegeven werd, maar de architecten hebben het grote plaatje bepaald.’

In Zwitserland is de wooncoöperatie Kalkbreite, aan de rand van het centrum van Zürich, een inspirerend voorbeeld voor Kompier. Archined schreef er al een keer een mooi artikel over. In het complex huist een sociaal gemengde gemeenschap, er wordt gewoond en gewerkt en er is ruimte voor culturele en recreatieve functies.

Een ander project, nu weer in Duitsland, dat Kompier graag als voorbeeld gebruikt, is WohnreWIR van Post Welters, in Dortmund. ‘Ik sprak daar een vrouw van 87, die kort daarvoor haar pols gebroken had. De andere bewoners van het complex deden boodschappen voor haar en kwamen kijken of ze wel in en uit haar bed kon. Die oude dame gaf op haar beurt de kinderen in het complex kookles, hoorde ik later, omdat de ouders door hun werk geen tijd hadden om te koken. Zoiets werkt omdat op zo’n plek meerdere generaties bij elkaar wonen.’

Wat zou jij Groningen mee willen geven? Als tip, of ter inspiratie?

‘Als je als coöperatie een initiatief hebt: gewoon doorgaan. Volhouden. En richting de gemeente: toon ambitie, dat is cruciaal. En pas op, ambitie is geen economisch aspect. Als ambitie geld moet opleveren, doet het eerder afbreuk aan de kwaliteit. Ambitie gaat over de lange termijn. En als je dát niet hebt… Tsja, dan houdt het gewoon op.’

Groningen heeft altijd de traditie gehad om het op ruimtelijk vlak goed te willen doen, weet Kompier. ‘Misschien is het wat weggezakt, maar ik denk dat je het altijd weer kunt oppikken. Met de vraagstukken van nu en lerend van toen moet je iets moois kunnen optuigen voor de komende vijf of tien jaar.’

Om daar te komen moet de gemeente haar eigen organisatie, protocollen en werkprocessen blijven stroomlijnen. ‘Alleen dan ben je toekomstbestendig bezig. Ik had een tijdje terug een gesprek met Nathalie de Vries, ze was toen nog maar kort stadsbouwmeester in Groningen. Ik vroeg haar hoe het ging en ik merkte meteen dat ze al een verandering had aangebracht in de organisatie. Zonder zichzelf op een voetstuk te zetten probeert ze op een haast onzichtbaar niveau dingen anders te organiseren, waardoor de kwaliteit in ieder geval beter wordt. Kijk, dat vond ik interessant. Let maar op: Groningen komt er wel.’

***

Dit is het vijfde interview in een serie waarmee GRAS dieper ingaat op de forse woningbouwopgave waarvoor Groningen staat. De serie maakt deel uit van de manifestatie Bouw Anders, waarmee de gemeente Groningen wil laten zien dat kwantiteit en kwaliteit elkaar niet in de weg hoeven te zitten. Betaalbaarheid, meer diversiteit in het aanbod, meer groen en fijne wijken en buurten voor alle Groningers staan centraal. Bouw Anders sluit aan bij de rijke traditie van Groninger architectuur- en ontwikkelmanifestaties. Het moet binnen nu en pakweg vijf jaar leiden tot concrete, gebouwde resultaten, die nadrukkelijk anders zijn.